PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – Lucas Calado

PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO –

Com a Lei 10.931/2004, surge no Direito Brasileiro, o denominado patrimônio de afetação.
Nos termos dessa lei, que acrescentou dispositivos na Lei 4.591/64, “o patrimônio de afetação consiste na separação do terreno e dos direitos da constituição a ele vinculados, do patrimônio do incorporador, que, por opção deste, passa a ser destinado exclusivamente à consecução da própria incorporação em proveito dos futuros adquirentes, garantindo, igualmente, as obrigações exclusivamente ligadas à realização do empreendimento.”

Nesse sentido, o incorporador separa o terreno e os direitos de construção que a esse terreno se vinculam do seu patrimônio e os destina exclusivamente aos objetivos do negócio específico, garantindo, conseguintemente, os futuros adquirentes. Assim, o empreendimento atende, com exclusividades, às obrigações dele decorrentes, como as relativas à aquisição de materiais e de mão de obra, as fiscais entre outras, sem que seja possível garantir qualquer outra obrigação do incorporador, estranha àquela incorporação específica.

Destarte, o empreendimento passa a ter contabilidade própria, segregada daquela do incorporador, assegurando aos compradores relativa proteção contra os insucessos daquele.

O patrimônio de afetação surge como reação social à quebra de uma das maiores construtoras do país, ocasionando diversos constrangimentos financeiros aos adquirentes de suas unidades.

Sem a existência do patrimônio de afetação, salvo precedentes judiciais baseados na equidade, muitos adquirentes viram seus imóveis servirem de meio de satisfação de crédito do fisco e de arrecadação no âmbito da falência do incorporador, mormente ante a característica pessoal do seu contrato de promessa de compra e venda sem registro.
Nesse sentido, a constituição do patrimônio de afetação se dá por simples averbação do termo firmado pelo incorporador e por titulares de direito reais de aquisição do terreno, conforme estabelece o Art. 31 –B da Lei 4.591/64, ou até, pela sua constituição do próprio memorial de incorporação.

Artigo 31 – B da Lei 4.591/64
Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.

Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento.

Como o patrimônio afetado visa a garantir o empreendimento, a constituição não pode ser tolhida pelos titulares de direitos reais de garantia em razão da aquisição, pelo incorporador, do terreno destinado à incorporação. Com a constituição prévia de direito real, esses titulares já estão garantidos, principalmente porque se tratam de créditos ligados à construção e, consequentemente , abarcados pelo patrimônio de afetação.

Lucas Calado – Advogado

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