Aquisição de Imóveis em Construção ou de Incorporadora

A compra de um imóvel é a realização de um sonho almejado por todos. Com os incentivos do governo e a parceria dos Bancos, esse sonho passou a ser uma realidade para muitos brasileiros, mas é preciso redobrar os cuidados para evitar futuras dores de cabeça e para que o sonho não acabe se torne um grande pesadelo.

Em resumo, a compra de um imóvel deve ser analisada previamente, com toda cautela. Caso contrário, corre-se risco de perder o dinheiro de uma vida inteira de trabalho investindo em um negócio desastroso.

A aquisição de um imóvel para entrega futura exige, além das cautelas de praxe, outras que serão apresentadas abaixo:

1. Pesquisar no mercado imobiliário os empreendimentos que já foram construídos e entregues pela incorporadora. Realize visitas nesses imóveis construídos com a finalidade de constatação da qualidade do imóvel.
2. Conferir perante os Órgãos de proteção do consumidor se há e quais são as reclamações de consumidores.
3. Emitir certidões que apontem a quantidade e o tipo de ações em face da incorporadora.
4. Não assine o contrato de promessa de compra e venda no stand de vendas. Reserve um dia para examinar cuidadosamente o contrato, de preferência entrando em contato com um advogado.
5. Se o estado da obra permitir, conferir a metragem do imóvel. Essa cautela é importante na exata medida em que é comum a planta não representar a realidade.
6. Ler com cuidado a convenção de condomínio. Muitas vezes confere à construtora prerrogativas sobre o edifício, mesmo após o término da construção, como, por exemplo, a possibilidade de explorar a fachada ou o teto com publicidade.
7. Verificar se a incorporadora é proprietária do terreno onde pretende construir. Para tanto, é de rigor a análise da cópia da matrícula.
8. Observar se a incorporadora foi registrada perante o oficial de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente, como determina a Lei 4.591, de 1964.
9. Analisar o total a ser pago, não se limitando em saber se as prestações cabem no orçamento. Muita cautela com a tabela price, que, além de ilegal, poderá, quando aplicada em momento posterior, tornar o imóvel mais caro do que parece.
10. Não se orientar apenas pelos folhetos de propaganda. A importância maior deve ser dada à análise do contrato. Contudo, os folhetos devem ser guardados, uma vez que a publicidade deve estar vinculada à realidade do empreendimento.
11. Verificar se, além do preço total, não existe cláusula de pagamento de “acessórios”. Ou seja, conferir se o memorial descritivo está completo. Há construtoras que incluem pisos, equipamentos de lazer, elevadores e etc, que serão cobrados à parte.
12. Anotar a forma de reajuste das prestações quanto à periocidade e o índice de reajuste. Os índices setoriais de custos, como o CUB, SINDUSCON, ICC/FGV, normalmente utilizados durante a construção, têm um repique na data – base no reajuste dos empregados da construção. A correção apenas poderá ser realizada por índices de preço, com periocidade anual, nos contratos com prazo de pagamento inferior a três anos. Nos demais, cujo prazo seja superior a três anos, a correção pode ser mensal.
13. Os prazos de início e de entrega da obra deverão estar explicitados, assim como a multa por atraso de entrega. Se a construtora  não entregar no prazo ou não iniciar a construção na data prevista, havendo previsão destas datas, o comprador poderá pleitear a resolução do contrato por inadimplemento.
14. A multa por atraso de pagamento das parcelas não poderá exceder 2% (dois por cento).
15. Verificar se o imóvel está hipotecado. Embora a venda de imóvel hipotecado seja vedada pela Portaria nº 3, da Secretaria de Direito Econômico, é muito comum a hipoteca ao banco, pelas construtoras, de imóveis que venderão, para garantir o empréstimo que elas fazem para financiar a construção.
16. Verificar quem pagará as despesas com ligação de serviços públicos. Muitos contratos preveem essa despesa por conta do comprador.
17. Observar a possibilidade de transferência para terceiros dos direitos e obrigações do contrato e o eventual valor cobrado para tanto.
18. Estabelecer a época e a forma de transferência da posse, normalmente feita após a liberação do financiamento ou a outorga do “habite-se”. Isso é importante porque, na data da posse, que pode ser jurídica, estabelecida pelo contrato a responsabilidade por tributos e encargos é transferida ao comprador (IPTU, condomínio, energia elétrica, água, gás, etc).
19. Fechado o negócio, registrar o contrato junto ao oficial de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente, fazendo com que o contrato valha contra terceiros.
20. Verificar, ao final, que, com a conclusão da obra, a instituição do condomínio (no caso de unidades condominiais) é necessária para regular as relações jurídicas entre os diversos proprietários e para a obtenção da matrícula regular da unidade imobiliária.

Tomando todos esses cuidados, as chances de se fazer um mau negócio diminuem abruptamente e a aquisição do tão sonhado imóvel ocorrerá de forma satisfatória e sem dores de cabeça.

Lucas Calado – Advogado especialista em Direito Imobiliário